Les risques d’une demande de prêt non-conforme à la promesse de vente.

Face à la multiplication des refus de prêts immobiliers, il est utile de rappeler l’importance d’une constitution rigoureuse de sa demande de prêt dans le cadre d’un compromis de vente.

Dans le cas d’un achat immobilier à l’aide d’un prêt, l’acquéreur est protégé par la condition suspensive d’obtention du prêt prévue à l’article L313-41 du code de la consommation : si les banques lui refusent le prêt, il ne sera obligé ni d’acheter le bien, ni de payer de pénalités.

Le vendeur doit quant à lui être protégé d’une utilisation frauduleuse de cette clause suspensive par un acquéreur qui ne souhaiterait plus acheter pour une raison quelconque et qui, pour éviter les pénalités, soit n’aurait pas déposé de demande de prêt, soit aurait volontairement déposé des demandes qui ne pouvaient être acceptées par les banques au vu de sa situation (montant du crédit demandé trop élevé, durée trop courte, exigence d’un taux trop bas…).

L’article 1304-3 du code civil indique que :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.»

Sur ce principe, le compromis de vente prévoit donc généralement que l’acquéreur s’engage à déposer un nombre minimum de demandes de prêt sous un certain délai, et répondant à des caractéristiques de montant, de durée et de taux déterminées.

L’ acquéreur de bonne foi qui n’a simplement pas eu la chance de convaincre une banque de lui accorder le prêt escompté n’aura bien sûr rien à se reprocher.

Celui qui n’obtiendrait pas de prêt alors qu’il a déposé des demandes répondant aux caractéristiques prévues ne sera donc pas inquiété par le vendeur qui ne pourra ni forcer la vente, ni solliciter de pénalités ou de dommages et intérêts.

Il faudra toutefois se montrer rigoureux dans la constitution de son dossier de demande de prêt puisqu’il incombe au bénéficiaire d'une promesse de vente de démontrer que la demande qu'il a présentée à l'organisme de crédit était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente. (Civ. 1ère 13 nov. 1997 n° 95-18.276 ; Civ 3ème 30 janvier 2008 n° 06-21.117)

Concrètement, l’acquéreur devra fournir les refus de prêts comportant des conditions de montant, durée et taux correspondant exactement à celles figurant dans la promesse de vente ; la jurisprudence étant assez rigoureuse sur ce point.

Une demande faite pour un montant ou un taux légèrement supérieur, ou d’une durée inférieure, ne serait pas valable.

Si les refus émis par les banques ne détaillent pas ces caractéristiques, ou si elles ne sont pas conformes aux conditions prévues, l’acquéreur pourra être considéré comme fautif et risquera de se voir réclamer des dommages et intérêts, éventuellement une pénalité, voire les honoraires de l’agent immobilier.

La jurisprudence admet toutefois un tempérament : l’absence de faute de l'emprunteur qui a sollicité un prêt non conforme aux stipulations du contrat, dès lors que la banque lui aurait, de toute façon, refusé le prêt en raison de l'insuffisance de ses capacités financières (Civ. 3ème 12 sept. 2007 n° 06-15.640), et ce même si l'acquéreur avait obtenu un accord de principe sur son prêt avant de se le voir refuser (Civ. 3ème 9 nov. 2023 22-13.900).

Il convient donc pour l’acquéreur d’être particulièrement vigilant en effectuant des demandes de prêt répondant bien aux caractéristiques précisées dans la promesse de vente, et si besoin en exigeant du banquier qu’il fournisse des attestations de refus de prêt faisant mention de ces caractéristiques.