Avocat en droit immobilier et de la construction à Bordeaux

Une intervention à chaque étape du litige immobilier

Le cabinet intervient dès l’apparition des premières difficultés, lors des opérations d’expertise amiable ou judiciaire, dans le cadre de négociations avec les entreprises et les assureurs, ainsi que devant les juridictions civiles ou commerciales.

Les principaux domaines d’intervention

Les litiges immobiliers et de construction peuvent mettre en cause plusieurs intervenants, contrats et régimes de responsabilité. L’analyse doit permettre d’identifier les désordres, les obligations inexécutées, les garanties mobilisables et les mesures urgentes à envisager.

Malfaçons et désordres de construction

Fissures, infiltrations, défauts d’étanchéité, non-conformités, désordres affectant les équipements ou travaux impropres à leur destination.

Retards et abandon de chantier

Travaux interrompus, entreprise défaillante, retards importants, inexécution du devis ou nécessité de faire achever les travaux par une autre entreprise.

Expertise amiable et judiciaire

Constat des désordres, détermination des responsabilités, évaluation des travaux de reprise et préparation d’une demande d’expertise en référé.

Garantie décennale et responsabilités

Responsabilité décennale, garantie biennale, responsabilité contractuelle, réception des travaux et mise en cause des constructeurs ou de leurs assureurs.

Vente immobilière et vices cachés

Défauts découverts après l’acquisition, dol, information inexacte, non-conformité, difficultés liées au compromis ou à l’exécution de la vente.

Baux, copropriété et voisinage

Litiges locatifs, baux commerciaux, charges, travaux, troubles de voisinage, parties communes et responsabilités au sein de la copropriété.

Chaque dossier suppose de vérifier les contrats, devis, procès-verbaux de réception, rapports d’expertise, assurances mobilisables et délais d’action.

TRAVAUX ET CONSTRUCTION

Malfaçons, abandon de chantier : comment réagir ?

Lorsqu’un chantier présente des désordres, des retards importants ou une interruption des travaux, il est nécessaire d’agir méthodiquement afin de préserver les preuves, identifier les responsabilités et éviter l’aggravation de la situation.

Le choix des démarches dépend notamment de l’état d’avancement du chantier, de l’existence ou non d’une réception, de la nature des désordres, des paiements déjà effectués et des garanties susceptibles d’être mobilisées.

Constater et conserver les preuves

Avant toute reprise ou modification des travaux, il convient de documenter précisément les désordres : photographies datées, échanges avec l’entreprise, devis, factures, procès-verbaux, réserves, rapports techniques ou constat de commissaire de justice.

Lorsque les défauts sont contestés ou techniquement complexes, une expertise amiable peut également permettre d’en préciser la nature et l’origine.

Mettre l’entreprise en demeure

Une mise en demeure permet de rappeler les obligations contractuelles, de demander la reprise des malfaçons, l’achèvement du chantier ou la communication de justificatifs, tout en fixant un délai précis.

Elle constitue souvent une étape préalable utile avant une procédure, notamment pour établir le refus ou l’inaction de l’entreprise.

Solliciter une mesure judiciaire

Lorsque la situation demeure bloquée, une procédure en référé peut être envisagée afin d’obtenir une expertise judiciaire, une mesure conservatoire, une provision ou, selon les circonstances, l’exécution d’une obligation non sérieusement contestable.

L’expertise judiciaire permet notamment de faire constater les désordres, d’en rechercher les causes, d’identifier les responsabilités et d’évaluer les travaux nécessaires.

Certaines situations nécessitent une intervention rapide

Une réaction sans délai peut être nécessaire notamment en cas :

• d’infiltrations ou d’aggravation des désordres ;

• de chantier laissé ouvert ou dangereux ;

• de risque d’effondrement ou d’atteinte à la sécurité ;

• de disparition ou de liquidation imminente de l’entreprise ;

• de nécessité de réaliser des travaux conservatoires ;

• d’expiration prochaine d’un délai de garantie ou de prescription ;

• de poursuite des travaux susceptible de faire disparaître les preuves.

Dans ces hypothèses, les travaux urgents doivent être conciliés avec la conservation des preuves nécessaires à une éventuelle action contre l’entreprise, le maître d’œuvre ou l’assureur.

Vous êtes confronté à des malfaçons ou à un abandon de chantier ?

Le cabinet peut intervenir pour analyser les documents contractuels, organiser la conservation des preuves, adresser une mise en demeure, solliciter une expertise judiciaire ou engager la procédure adaptée.

Expertise amiable ou judiciaire : établir les désordres et les responsabilités

Dans les litiges immobiliers et de construction, l’expertise occupe souvent une place déterminante. Elle permet de constater les désordres, d’en rechercher les causes, d’identifier les travaux nécessaires et d’apprécier les responsabilités susceptibles d’être engagées.

Le choix entre une expertise amiable et une expertise judiciaire dépend notamment de la technicité du dossier, de la position des parties, de l’urgence et de la nécessité de disposer d’un constat contradictoire opposable dans le cadre d’une procédure.

L’expertise amiable

L’expertise judiciaire

L’expertise amiable peut être organisée à l’initiative d’un propriétaire, d’un maître d’ouvrage, d’une entreprise ou d’un assureur. Elle permet d’obtenir un premier avis technique, de documenter les désordres et, parfois, de rechercher une solution sans engager immédiatement une procédure judiciaire.

Sa valeur dépend toutefois des conditions dans lesquelles elle est réalisée. Lorsque toutes les parties ont été convoquées et ont pu présenter leurs observations, le rapport peut constituer un élément utile de discussion et de preuve.

Elle peut être utile pour :

• identifier rapidement la nature des désordres ;

• apprécier l’urgence de travaux conservatoires ;

• préparer une mise en demeure ;

• solliciter l’intervention d’un assureur ;

• engager une négociation avec les entreprises ;

• évaluer l’opportunité d’une procédure judiciaire

Lorsque les responsabilités sont contestées ou que les désordres nécessitent des investigations techniques approfondies, une expertise judiciaire peut être demandée au juge, le plus souvent dans le cadre d’une procédure de référé.

L’expert désigné accomplit sa mission de manière contradictoire. Il convoque les parties, recueille leurs observations, examine les documents et les ouvrages concernés, puis dépose un rapport destiné à éclairer le tribunal.

L’expert ne tranche pas juridiquement le litige. Il formule des constatations et des avis techniques, tandis qu’il appartient ensuite au juge de statuer sur les responsabilités et les demandes indemnitaires.

L’expertise judiciaire peut notamment permettre de :

• décrire les désordres et non-conformités ;

• déterminer leur origine ;

• préciser les responsabilités techniques ;

• évaluer les travaux de reprise ;

• chiffrer les préjudices matériels ;

• examiner les mesures conservatoires ;

• préserver les preuves avant une action au fond.

Le rôle du cabinet au cours des opérations d’expertise

L’intervention de l’avocat ne se limite pas à l’obtention de la désignation d’un expert. Le cabinet prépare la demande d’expertise, identifie les intervenants à appeler aux opérations, organise les pièces du dossier et veille à ce que la mission confiée à l’expert couvre les questions techniques utiles.

Pendant les opérations, le cabinet assiste le client, formule des observations écrites, répond aux arguments des autres parties, sollicite les investigations nécessaires et veille à la prise en compte des désordres, travaux de reprise et préjudices invoqués.

• analyse de l’ordonnance et de la mission de l’expert ;

• mise en cause des entreprises et assureurs concernés ;

• préparation des réunions d’expertise ;

• rédaction des dires à l’expert ;

• communication des pièces techniques et contractuelles ;

• contestation, si nécessaire, des analyses adverses ;

• préparation des demandes à présenter après le dépôt du rapport.

Coût et durée de l’expertise judiciaire

La partie qui sollicite l’expertise doit généralement avancer une consignation destinée à rémunérer l’expert. Le montant peut être complété en cours de mission si les investigations le nécessitent.

La durée dépend de la complexité du dossier, du nombre de parties, des investigations à réaliser et des éventuels incidents de procédure. Il est donc important d’apprécier dès l’origine l’utilité concrète de la mesure au regard des enjeux du litige.

Vous envisagez une expertise ou vous êtes déjà partie à des opérations d’expertise en cours ?

Quelles garanties et responsabilités peuvent être mobilisées ?

Le régime applicable dépend notamment de la nature des travaux, de la date de leur réception, de la gravité des désordres et des intervenants concernés. La réception constitue une étape déterminante, car elle marque en principe le point de départ des garanties légales attachées à l’ouvrage.

Réception des travaux et réserves

La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage accepte les travaux, avec ou sans réserves. Elle peut être expresse, tacite ou, en cas de désaccord, prononcée judiciairement.

Il est important d’y consigner précisément les désordres apparents et les travaux restant à exécuter. La réception conditionne notamment le point de départ des garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et de responsabilité décennale.

Garantie de parfait achèvement

Pendant l’année suivant la réception, l’entrepreneur est tenu de réparer les désordres signalés dans les réserves du procès-verbal ou notifiés par écrit lorsqu’ils se révèlent ultérieurement.

Cette garantie couvre en principe l’ensemble des désordres signalés dans les conditions prévues par la loi, indépendamment de leur gravité.

Garantie biennale de bon fonctionnement

Les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage bénéficient d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception.

Son application suppose d’identifier précisément l’équipement concerné, les conditions de son remplacement et la nature du dysfonctionnement invoqué.

Responsabilité décennale

Pendant dix ans à compter de la réception, les constructeurs peuvent être responsables de plein droit des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

Cette garantie peut concerner, selon les circonstances, des fissures importantes, des infiltrations persistantes, des défauts structurels ou des désordres empêchant l’usage normal de l’immeuble. Le constructeur peut s’exonérer uniquement en démontrant une cause étrangère.

D’autres fondements peuvent rester applicables

Un désordre qui ne présente pas la gravité nécessaire pour relever de la responsabilité décennale n’est pas nécessairement dépourvu de recours.

Selon la date, la nature du défaut et les engagements contractuels, une action peut notamment être fondée sur la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement ou la responsabilité contractuelle pour inexécution, retard, non-conformité ou mauvaise exécution des travaux.

Identifier les intervenants susceptibles d’être mis en cause

Selon le dossier, les responsabilités peuvent concerner l’entreprise ayant exécuté les travaux, l’architecte, le maître d’œuvre, un bureau d’études, un contrôleur technique, un vendeur après achèvement ou leurs assureurs.

Il convient de vérifier les contrats, factures, attestations d’assurance, missions confiées à chacun et dates d’intervention afin d’appeler aux opérations d’expertise et à la procédure l’ensemble des parties utiles. Le Code civil assimile notamment à des constructeurs les architectes, entrepreneurs, techniciens et autres personnes liées au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.

• entreprise principale et sous-traitants ;

• architecte ou maître d’œuvre ;

• bureau d’études et contrôleur technique ;

• assureur de responsabilité décennale ;

• assureur dommages-ouvrage, le cas échéant ;

• vendeur ou constructeur-vendeur ;

• syndic ou copropriété lorsque les parties communes sont concernées.

Vente immobilière : quels recours après la découverte d’un défaut ?

Après l’acquisition d’un bien immobilier, l’apparition d’infiltrations, fissures, problèmes d’humidité, défauts structurels ou non-conformités peut justifier une action contre le vendeur ou d’autres intervenants.

Le fondement du recours dépend notamment de la nature du défaut, de son caractère apparent ou caché, de sa date d’apparition, des informations communiquées avant la vente et de la connaissance qu’en avait le vendeur.

La garantie des vices cachés

Le vendeur doit garantir les défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, ou en aurait offert un prix inférieur, s’il les avait connus.

L’acquéreur doit notamment établir que le défaut était antérieur à la vente, qu’il n’était pas apparent lors de l’acquisition et qu’il présente une gravité suffisante.

En présence d’un vice caché, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou conserver le bien et solliciter une réduction du prix.

La dissimulation intentionnelle d’une information

Lorsque le vendeur connaissait une information déterminante et l’a volontairement dissimulée, une action fondée sur le dol peut être envisagée.

Cela peut notamment concerner des travaux destinés à masquer des infiltrations, des désordres récurrents, un sinistre antérieur ou une difficulté connue affectant l’usage ou la valeur du bien. Le dol inclut la dissimulation intentionnelle d’une information dont le vendeur connaît le caractère déterminant pour l’acquéreur.

Non-conformité et inexécution des engagements

Le litige peut également porter sur une différence entre le bien promis et le bien délivré, l’absence d’un équipement annoncé, des travaux non achevés, une surface erronée ou le non-respect d’un engagement figurant dans le compromis ou l’acte de vente.

L’analyse doit alors porter sur les documents contractuels, les annexes, les diagnostics, les échanges antérieurs et les déclarations du vendeur.

Quels éléments réunir après la découverte du défaut ?

• compromis et acte authentique de vente ;

• diagnostics immobiliers ;

• annonces et photographies antérieures ;

• échanges avec le vendeur ou l’agence ;

• factures et justificatifs de travaux.

• compromis et acte authentique de vente ;

• diagnostics immobiliers ;

• annonces et photographies antérieures ;

• échanges avec le vendeur ou l’agence ;

• factures et justificatifs de travaux.

Le délai pour agir doit être vérifié rapidement

L’action fondée sur la garantie des vices cachés doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. La date de découverte et le fondement exact de l’action doivent donc être examinés sans attendre.

Une expertise est souvent nécessaire

Dans de nombreux dossiers, une expertise amiable ou judiciaire permet de déterminer l’origine du défaut, son ancienneté, sa gravité, les travaux nécessaires et les éléments permettant d’apprécier la connaissance éventuelle du vendeur.

Baux, copropriété et troubles de voisinage

Les litiges immobiliers ne concernent pas uniquement les travaux ou la vente d’un bien. Ils peuvent également naître de l’exécution d’un bail, de la gestion d’un immeuble en copropriété ou de nuisances affectant l’usage d’un logement ou d’un local professionnel.

Le cabinet intervient pour analyser les obligations des parties, rechercher une solution amiable et, lorsque cela est nécessaire, engager ou défendre une procédure judiciaire.

Baux d’habitation

Le cabinet intervient dans les litiges opposant bailleurs et locataires concernant notamment les loyers et charges, le dépôt de garantie, les travaux, l’insalubrité, les congés, les dégradations, les impayés ou la restitution du logement.

L’analyse porte sur le bail, l’état des lieux, les courriers échangés, les justificatifs de paiement, les constats et les obligations respectives des parties.

Baux commerciaux

Les litiges peuvent porter sur le paiement des loyers, l’application de la clause résolutoire, la révision du loyer, les charges, la destination des locaux, les travaux, le renouvellement du bail ou l’indemnité d’éviction.

Le cabinet accompagne les bailleurs et les preneurs dans la négociation, la délivrance ou la contestation des actes, ainsi que devant les juridictions compétentes.

Copropriété

Le cabinet intervient notamment en cas de contestation d’une décision d’assemblée générale, de répartition de charges, de travaux affectant les parties communes, de sinistre, de responsabilité du syndic ou de difficultés entre copropriétaires.

Il convient de vérifier le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale, les appels de charges, les contrats et les documents techniques disponibles.

Troubles de voisinage

Nuisances sonores, infiltrations, empiètement, privation de lumière, végétation, écoulement des eaux ou travaux affectant un fonds voisin peuvent justifier une démarche amiable, un constat, une expertise ou une procédure judiciaire.

La preuve de la réalité, de la durée et de l’importance du trouble est déterminante.

Des démarches adaptées à la nature du litige

Selon la situation, l’intervention peut consister à analyser les documents contractuels, adresser une mise en demeure, organiser un constat, solliciter une expertise, engager une procédure en référé ou saisir le tribunal au fond.

• demande de paiement ou de restitution ;

• injonction de faire ou cessation d’un trouble ;

• constat de commissaire de justice ;

• expertise judiciaire ;

• référé en urgence ;

• contestation d’une décision de copropriété ;

• résiliation ou renouvellement d’un bail ;

• demande indemnitaire.

La stratégie dépend de la nature du droit invoqué, des délais applicables, des preuves disponibles et de l’urgence éventuelle de la situation.

Comment se déroule l’accompagnement du cabinet ?

L’intervention du cabinet est adaptée à la nature du litige, à son degré d’urgence, aux pièces disponibles et aux objectifs du client. Le périmètre de la mission et les honoraires sont définis avant toute étude approfondie ou démarche auprès des autres intervenants.

Prise de contact et vérification préalable

Le premier échange permet d’identifier la nature de la difficulté, les parties concernées, les éventuels délais à respecter et les mesures urgentes pouvant être nécessaires.

Analyse des pièces et de la situation

Dans le cadre de la consultation ou de la mission convenue, le cabinet examine les contrats, devis, factures, actes de vente, baux, procès-verbaux, rapports d’expertise, photographies, correspondances et attestations d’assurance utiles.

Cette analyse permet d’identifier les obligations inexécutées, les responsabilités susceptibles d’être engagées et les preuves devant être complétées.

Définition de la stratégie

Le cabinet expose les démarches envisageables au regard des forces et des difficultés du dossier : mise en demeure, négociation, expertise amiable, constat, déclaration de sinistre, référé-expertise, demande de provision ou procédure au fond.

La stratégie tient compte de l’urgence, du coût prévisible des démarches, de la solvabilité des intervenants et des garanties d’assurance mobilisables.

Négociation, expertise ou procédure judiciaire

Lorsque la mission est confiée au cabinet, celui-ci accomplit les démarches convenues, prépare les courriers et actes nécessaires, organise la communication des pièces, conduit les échanges avec les entreprises, vendeurs, bailleurs, syndics ou assureurs et assure le suivi de la procédure.

En cas d’expertise, le cabinet assiste également le client pendant les opérations et formule les observations utiles auprès de l’expert.

Des modalités d’intervention définies à l’avance

Les honoraires et le périmètre de la mission sont précisés avant l’intervention du cabinet. Selon le dossier, la mission peut porter sur une consultation, une mise en demeure, une négociation, une expertise, une procédure judiciaire ou l’ensemble de ces démarches.

Vous êtes confronté à un litige immobilier, à des malfaçons ou à une difficulté liée à des travaux ?

Questions fréquentes en droit immobilier et de la construction

1. Que faire dès l’apparition de malfaçons ?

Il convient de conserver les preuves, de prendre des photographies datées, de réunir les devis, factures, échanges et procès-verbaux disponibles, puis d’adresser une réclamation écrite à l’entreprise. Avant toute reprise importante, un constat ou une expertise peut être utile afin de préserver la preuve des désordres.

2. Faut-il toujours demander une expertise judiciaire ?

Non. Une expertise amiable peut parfois suffire lorsque les désordres sont simples ou que les parties acceptent de rechercher une solution. L’expertise judiciaire devient particulièrement utile lorsque les responsabilités sont contestées, que plusieurs intervenants sont concernés ou qu’un constat technique contradictoire est nécessaire avant une action au fond.

3. Quelle est la différence entre expertise amiable et expertise judiciaire ?

L’expertise amiable est organisée par une partie, un assureur ou plusieurs intervenants. L’expertise judiciaire est ordonnée par un juge et conduite contradictoirement par un expert inscrit sur une liste judiciaire. L’expert judiciaire ne tranche pas juridiquement le litige : son rapport éclaire ensuite le tribunal.

4. Quand la garantie décennale peut-elle être invoquée ?

Elle peut être mobilisée pour les dommages apparus dans les dix ans suivant la réception lorsqu’ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. La seule existence d’une malfaçon ne suffit donc pas : sa gravité et ses conséquences doivent être caractérisées.

5. Que couvre la garantie de parfait achèvement ?

Pendant l’année suivant la réception, l’entrepreneur doit réparer les désordres mentionnés dans les réserves ou signalés par écrit après la réception. Cette garantie couvre les désordres signalés dans les conditions prévues par l’article 1792-6 du Code civil.

6. Peut-on agir lorsque le désordre ne relève pas de la garantie décennale ?

Oui. Selon la date et la nature du défaut, d’autres fondements peuvent être envisagés, notamment la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement ou la responsabilité contractuelle de l’entreprise.

7. Quel est le délai pour agir en cas de vice caché immobilier ?

L’action fondée sur la garantie des vices cachés doit être engagée dans les deux ans suivant la découverte du vice. L’acquéreur doit notamment établir que le défaut était antérieur à la vente, caché et suffisamment grave pour rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer fortement l’utilité.

8. Qui doit avancer le coût d’une expertise judiciaire ?

La partie qui sollicite l’expertise doit généralement verser une consignation fixée par le juge. Cette somme constitue une avance sur la rémunération de l’expert. La charge définitive des frais peut être discutée ultérieurement dans le cadre du litige.

9. Le cabinet intervient-il uniquement à Bordeaux ?

Non. Le cabinet est établi à Bordeaux, mais peut intervenir dans les litiges immobiliers et de construction sur l’ensemble du territoire national. Les rendez-vous, échanges de pièces et certaines audiences ou opérations peuvent être organisés à distance selon les circonstances.

Ces informations sont générales et ne remplacent pas l’examen individuel des contrats, des pièces techniques, des garanties d’assurance et des délais applicables.

Contacter un avocat en droit immobilier et de la construction

Vous êtes confronté à des malfaçons, à un abandon de chantier, à un litige de vente immobilière, à une difficulté avec un bailleur, un locataire, un syndic, une entreprise ou un assureur ?

Établi à Bordeaux, le cabinet de Maître Emmanuel ABI KHALIL intervient en matière immobilière et de construction sur l’ensemble du territoire national. Les rendez-vous et échanges peuvent être organisés à distance lorsque la nature du dossier le permet.

Maître Emmanuel ABI KHALIL

Avocat au Barreau de Bordeaux
71 cours Pasteur
33000 Bordeaux

Courriel : emmanuel.abikhalil@avocat.fr
Téléphone : 06 27 92 55 36

Les rendez-vous sont organisés sur réservation préalable, au cabinet ou à distance selon les modalités convenues.

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